二手房原房主不迁出户口怎么解决?有什么办法?

二手房原房主不迁出户口怎么解决?有什么办法?北京户口网来给大家说一下。

因上学、工作的需要,很多人在买房的时候会首先考虑购买二手房。但在交付房屋后,原房主却不按照合同约定将房屋名下的户口迁出……这时可以要求对方承担违约责任吗?可以向法院起诉要求对方迁出户口吗?下面我们一起通过一个案例,来了解下相关内容吧。
 
【案情简介】
 
李某与陈某于2017年签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定李某以500万元购买陈某所有的位于北京市东城区某房屋。
 
《北京市存量房屋卖合同》约定陈某应当在房屋所有权转移之日起365日内,向房屋所在地的户口管理机关办理原有户口迁出手续;如陈某未如期将户口迁出,应当向李某支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,陈某应当按日计算向李某支付全部已付款万分之5的违约金。
 
李某
 
原告
 
购买陈某房屋,并约定陈某在房屋过户后一年内将户口迁出。
 
陈某
 
被告
 
双方签订补充协议,约定5万元为户口迁出保证金。
 
《补充协议》约定户口迁出保证金:双方一致同意,李某从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金,该保证金在陈某迁出户口当日,由李某自行划转至陈某。合同签订后李某履行了全部付款义务,取得《不动产权证书》。但陈某未按合同约定迁出上述房屋相关的户口。
 
2021年,李某在与陈某多次协商无果的情况下,找到北京倡信律师事务所律师,欲起诉陈某要求迁出户口并支付户口迁出违约金。律师了解案情后,初步确认陈某应当支付违约金,律师代理李某起诉陈某要求陈某迁出户口、支付户口迁出违约金案件。
 
【法院认定】
 
本案中,李某与陈某签署《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定。
 
双方当事人均应按照约定履行自己的义务。陈某未依约将与涉案房屋相关原户口迁出,违反双方合同约定,对此应承担违约责任,现李某要求陈某承担违约责任,于法有据,本院予以支持。
 
户口保证金是保证被告如约迁出原户口的一种担保方式。现陈某未依约迁出户口,李某要求确认不再向陈某支付5万元户口保证金,符合双方合同约定,本院予以支持。但李某主张的违约金过高,本院将考量户口迁出问题对房屋本身占有使用等基本权能的影响程度,酌情予以调整。
 
【法院裁判】
 
判决陈某支付违约金5万元(李某无需向陈某支付5万元户口保证金)。
 
【专家评析】
 
一、法院不处理迁出户口事宜,可以申请迁移至公共户
 
1、户口迁移属于公按机关户口管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公按机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。
 
本案中,法院对于李某要求陈某迁出户口的诉讼请求不受理。
 
2、李某可以向户口管理部门申请将陈某迁移至公共户
 
因房屋交易所有权变更,现房屋权利人申请将原户内人员迁出的,原户内人员无正当理由拒不迁出的,现房屋权利人可以在户口所在地派处所申请“公共户”落户。李某可以向户口所在地派处所申请将陈某的户口迁移至“公共户”。
 
二、是否全额支持房屋买卖合同约定的户口迁出违约金?
 
虽然双方当事人签订的买卖合同及补充协议中明确约定了户口逾期未迁出的违约金,但法官会考虑是否因被告的违约行为致使买房人产生实际损失、买房人购买涉案房屋的目的(学区房的入学资格)以及是否有无影响房屋再次出售等因素,综合考虑并会酌情予以确定违约金数额及给付方式。
 
本案中,法官认为李某主张的违约金过高,考量户口迁出问题对房屋本身占有使用等基本权能的影响程度,酌情予以调整。最终酌定5万元。
 
【法律指引】
 
《我国民法典》
 
第509条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
 
《我国户口登记条例》
 
第三条规定:户口登记工作,由各级公按机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。
 
《北京市公按局户口派处所设立公共户工作规定》
 
“公共户”落户条件:符合下列情形之一的我市户口人员(不含学生户口、驻京办户口、博士后户口等限制市内户口迁移人员),可以在户口所在地派处所申请“公共户”落户;因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更,现房屋权利人申请将原户内人员迁出的,原户内人员无正当理由拒不迁出的。