在北京“买房即保值、买了即升值”的逻辑被打破

在北京拥有一套属于自己的房子,是每个北漂除了户口之外最大的念想。“租房只能过渡,买房才是目标”,凭借这一“安家落户”的理念,也让房地产市场收获了超过20年的黄金期。
 
疫情改变消费观念,也影响到购房者的钱包,当二者叠加产生化学效应,买房开始不再是包括宋阳在内的新北京人的“头等大事”。越来越“年轻化”的购买群体,也让房地产市场有了不一样的味道。
 
资格有了、首付有了
 
买房却不再那么着急了
 
“赶紧去看看房吧。”
 
拿到工作居住证的那一刻,宋阳的领导笑着催他。
 
三年前,宋阳大学毕业进入了这家单位,因工作表现好、业务突出,北漂的宋阳拿到了工作居住证。这也就意味着,他比原本依靠社保完税取得购房指标可以提前两年实现买房的愿望。
 
曾经和大部分北漂一样,宋阳在工作的前两年坚定地认为买房是户口之外最能带给自己安全感的事情,特别是在每年租房续签季,跟中介纠缠房租涨多涨少的时候。
 
这个想法也获得了来自父母的支持——除了拿出了两套河南老家的房子变卖给宋阳做首付,老两口也在环京提前置办了一套备用房。“他们的逻辑就是,在北京买两套房不现实,给我努努力出个首付,他们将来就住在周边,买房的地方也有高铁,一站半小时就到了。”
 
解决了资格问题,解决了首付问题,甚至连父母的养老都安排好了,宋阳却突然不着急在北京买房了。
 
“疫情这两年时间陆陆续续看了几十套房子,合适的基本都超预算,越看越着急,越着急越遇不到合适的。”用宋阳自己的话说,虽然父母给自己的首付提供了老家两套房置换出的现金,但跟北京的房价相比,依然是杯水车薪。“300万是我能买的天花板了。”这种房子要么就是市区位置相对较差的老破小一居室,要么就是远郊区不一定临地铁的小两居,出行不方便,通勤成本也高,社交圈子几乎就牺牲了。作为一个单身男青年,宋阳还不想活在上班-下班两点一线、为房贷而活的状态中。
 
怎么办,买还是不买,正当他纠结的时候,房地产市场突然凉了。
 
“大概就是4月以后,房地产市场全都是坏消息,不是爆雷的就是断贷的。”虽然都是坏消息,却也让宋阳突然之间不焦虑买房了,不但不焦虑,他反而选择把买房期限往后大幅挪移。
 
在北京,买房必涨的逻辑已经变了
 
“如果放在一年前,我肯定毫不犹豫地就出手了,但现在逻辑完全不一样了。”宋阳说经历了疫情,明白两个道理:手里一定要有备用资金,且不能让自己的负债太高。“我现在要是买房了,恰好把自己置于无现金、高负债的境地,一旦出现风吹草动,我就是下一个断贷的。”
 
“疫情期间燕郊有把房子赠送的,只要受赠者愿意继续偿还房贷,房主的首付与之前偿还过的贷款都不要了,想想实在太可怕了。”宋阳感慨道,之前大家都说买房保值,但却忽略了负债的可怕性,而且现在买房保值也没那么“稳固”了。
 
国家统计局发布的数据显示,2022年上半年,全国商品房销售面积为68923万平方米,同比下降22.2%。其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额为66072亿元,同比下降28.9%,其中住宅销售额下降31.8%。
 
不只是全国市场,在北京,“买房即保值、买了即升值”的逻辑在过去一年也被打破。
 
有统计显示,2021年6月-2022年6月的一年时间,北京多个小区房价出现10%以上的跌幅,部分小区跌幅接近20%,涵盖区域也非常广泛,涉及西城、海淀、朝阳、大兴、房山等,核心区和远郊区“通杀”。
 
现阶段,租个更好的也行
 
“租一辈子房或许不现实,但短期内不会再考虑买房了。”
 
暂缓了置业计划,宋阳换了一种思路——从原本合租的状态,换成自己租一间大一居,因为有个带窗户的隔断,父母来京也能住。
 
“每天上班忙忙碌碌,原来感觉房子就是个吃饭睡觉的地方,但现在再也忍受不了那种‘憋闷’的环境了。”宋阳趁着疫情“窗口期”,果断选择了搬家。也不能说之前租的房子不好,但面积太小确实有局限性。虽然由海淀置换到大兴,但合租转整租,面积大了两倍之多,两个大大的窗户,南北通透的格局,感觉特别满意。“今年四五月,也封闭在家将近两个月,实在为自己的选择点赞。”
 
经历了疫情,与宋阳有类似选择的年轻人不占少数。来自自如方面的数据显示,以上海为例,二季度以来整租房源的入住率、续约率均逐步高于合租房源,其中,6月上海复工复产后,上海合租升级换租为整租的成交量同比增长超过100%。
 
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉小编,购房者资金、购房资格等自身条件与买卖、租赁市场的政策环境为购房者衡量“抓紧买房”和“继续租房”的决定性因素,如果自身工作状态、收入情况较稳定,同时购房信贷环境宽松,购房者也不乏择机入市;相反,收入预期减弱且不稳定,或租赁补贴力度加大,可能继续租房更为合适。
 
用宋阳的话说:“虽然我不断降低对生活的预期,但有些需求是必须的,现在暂时卸下了买房的负担,感觉可以‘放纵’一下。何必为了房子跟自己过不去呢?”
 
他算了一笔账,现在租的这套位于大兴区黄村地铁口附近的房子市场售价恰好是300万元,租的话,自己每个月租金是4000元,如果买的话,自己工作的年限较短,公积金基本可以忽略,除去首付,商贷30年,每个月还款额度超过了1万元。而且买房不只是房款,还有税费、中介费、装修等各项支出,又大几十万没了。
 
不过有时候宋阳也会想到工资涨幅、未来通胀、房租上涨、给房东“打工”……诸多关乎“未来”的问题,但用他的话说“有些人可以考虑长远,有些人只能考虑眼前”。
 
市场供应,也更丰富了
 
住建部于今年初提出,将大力增加保障性租赁住房供给,并给出了量化的目标——希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。此外,住建部还透露,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。
 
另一方面,对于集体土地租赁住房的探索也在稳步推进。克而瑞数据显示,北京作为最早试水集体用地建设租赁住房的城市之一,从2018至今共供应67宗土地建面达578.26万平方米,稳定供应集租房。
 
地产分析师严跃进表示,目前作为市场消费主力的“90后、00后”观念也更为超前,居高不下的房价让他们不再被买房所“捆绑”,同时租赁市场也提供更为多样化的选择。
 
宋阳这次租房之后也有亲身体会,目前租赁市场的选择性确实要优于前几年。但多样化选择的同时,租房的核心问题依旧是对租购不同权的担忧。“现在年轻需求没那么大,但以后呢?有些方面是不得不‘妥协’的。”
 
小编注意到,就在近日,国家发改委公布的《“十四五”新型城镇化实施方案》提出,要培育发展住房租赁市场,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
 
年龄层面的变化、市场的变化,也需要政策变化的“一锤定音”。宋阳说,“政策变化不敢预测,我现在先租房子住,就好像那句话,房子是租的,生活是自己的,别太难为自己”。